BGH 4.11.2009, XII ZR 86/07
Schriftform: Nur von einem Vorstandsmitglied einer AG unterzeichnete Mietverträge müssen Hinweis auf die Vertretung der übrigen Vorstände enthalten

Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Dabei ist klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V.".

Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertrages über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Klägerin als Mieterin.

Die klagende Aktiengesellschaft mietete beginnend mit dem 1.10.2001 für die Dauer von zehn Jahren Gewerberäume an. Die Vermieterin und Eigentümerin übereignete das Grundstück unter Übergang der Nutzungen und Lasten zum 1.1.2002 an die Beklagte, die im August 2003 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Am 18.3.2002 einigten sich die Beklagte und die Klägerin auf eine Mieterhöhung. Die Klägerin wurde dabei laut Vereinbarung durch die Vorstandsmitglieder G und K vertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von K. Mit Schreiben vom 31.3.2006 erklärte die Klägerin die ordentliche und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.6.2006.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 30.9.2006 geendet ist. Das LG gab der Klage statt; das KG wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil ab und wies die Berufung zurück.

Die Gründe:
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die ordentliche Kündigung der Klägerin zum 30.9.2006 geendet. Da K bei der Unterzeichnung der Mieterhöhungsvereinbarung nicht klargestellt hat, dass er auch für G handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gem. § 550 BGB konnte der Vertrag deshalb mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB muss eine Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet sein. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Anderenfalls lässt sich der vorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben. Das hatte der BGH für die Gesellschafter einer GbR und die Mitglieder einer Erbengemeinschaft bereits entschieden.

Im Streitfall ist die Mieterin eine AG. Bei dieser sind nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 S. 1 AktG, wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinbarung vom 18.3.2002 wurde aber nur von K unterzeichnet. Damit lässt sich der Urkunde ohne Vertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder - hier: G - noch unterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das weitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck entstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Vertrages noch einer weiteren Unterschrift bedarf.

Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf es deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, klarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber hinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk "i.V.". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Vollmacht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vorstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit. Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den wesentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Unterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht.

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