BGH 14.10.2009, VIII ZR 272/08
In Vergleichen zwischen Mietparteien vereinbarte Räumungsverpflichtungen bei Verzug der Zahlung rückständiger Mieten können wirksam sein

Die in einem Prozessvergleich zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Räumung der Wohnung bei nicht rechtzeitiger Erfüllung der dort festgelegten Ratenzahlungspflicht wegen Mietrückständen stellt nicht zwingend ein gem. § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar. Dies ist insbes. dann nicht der Fall, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind die Vermieter einer von den Klägern angemieteten Doppelhaushälfte. Die monatliche Kaltmiete beträgt 700 €. In einem Vorprozess umgekehrten Rubrums schlossen die Parteien im Juli 2007 einen gerichtlichen Vergleich, in dem sie u.a. vereinbarten:

• "I. Zwischen den Parteien wird unstreitig gestellt, dass für die Zeit bis 31.3.2006 keine Mietrückstände bestehen. Für die Zeit vom 1.4.2006 bis schließlich 31.12.2006 stellen die Parteien die Mietrückstände pauschal mit einem Betrag von 1.900 € fest.
• II. Die Beklagten verpflichten sich, diesen Rückstand in monatlichen Raten von 200 €, beginnend ab Juli 2007 zusätzlich zur fälligen Miete zu bezahlen.
• III. Die Miete für das streitgegenständliche Anwesen sowie die monatliche Rate von 200 € sind jeweils am dritten Werktag eines jeden Monats an die Kläger zu bezahlen.
• VI. Sollten die Beklagten hinsichtlich der monatlichen Raten von 200 € gem. Ziff. II und III länger als 14 Tage in Verzug geraten, verpflichten sie sich bereits jetzt, das Anwesen innerhalb von acht Wochen ab Eintritt des Verzuges vollständig zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben."

Die vereinbarten Ratenzahlungen erfolgten zunächst rechtzeitig. Bezüglich der Novemberrate ging am 8.11.2007 nur ein Betrag von 100 € auf dem Konto der Beklagten ein. Die Kläger hatten zwar bereits am 2.10.2007 eine weitere Zahlung von 100 € an die Beklagten veranlasst; wegen einer falsch angegebenen Kontonummer wurde die Überweisung jedoch nicht ausgeführt. Erst am 4.1.2008 wurde den Beklagten die restliche Rate für November gutgeschrieben. Die Beklagten verlangten im November 2007 entsprechend den Vereinbarungen im Vergleich die Räumung des Anwesens und erhielten Ende November 2007 eine vollstreckbare Ausfertigung des Vergleiches.

AG und LG wiesen die von den Klägern erhobene Vollstreckungsgegenklage zurück. Die Revision der Kläger blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Das Räumungsverlangen der Beklagten ist berechtigt, die ihnen erteilte Vollstreckungsklausel wirksam.

Die Regelung in Ziffer VI des Prozessvergleichs stellt weder eine Vertragsstrafe i.S.v. § 555 BGB dar, noch sind die Regeln über die Vertragsstrafe auf diese Abrede entsprechend anwendbar. Gem. § 555 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt. Das Versprechen einer Leistung kann dabei auch in dem Verzicht auf eigene Rechte zu sehen sein, was im Einzelfall dazu führen kann, dass die für die Vertragsstrafe geltenden Vorschriften jedenfalls entsprechend anzuwenden sind. Im Streitfall haben die Kläger in Ziffer VI des Vergleichs jedoch nicht auf ihnen möglicherweise zustehende Rechte verzichtet.

Der im Vorprozess geltend gemachte Räumungsanspruch der Beklagten stützte sich auf das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Parteien stellten im Vergleich die Mietrückstände für die Zeit vom 1.4.2006 bis 31.12.2006 pauschal mit einem Betrag von 1.900 € fest. Damit waren die Kläger in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete (700 €) in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Insofern ist in der Vereinbarung des Vergleichs, in der sich die Kläger für den Fall der Nichterfüllung ihrer Zahlungsverpflichtungen aus dem Vergleich "bereits jetzt" zur Räumung des Anwesens verpflichteten, kein Rechtsverzicht der Kläger zu sehen, sondern ein auflösend bedingter Rechtsverzicht der Beklagten, die ihren an sich begründeten Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgten, sondern solange zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit waren, als die Kläger ihre Zahlungsverpflichtungen aus dem Vergleich erfüllten. Derartige vergleichstypisch als Belohnung ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam.

Die Vollstreckung verstößt auch nicht gegen § 242 BGB. Die Kläger befanden sich seit dem 7.11.2007 mit einer halben Rate i.H.v. 100 € in Verzug. Ist - wie vorliegend - für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung zu einem bestimmten Termin eine bestimmte Rechtsfolge (bedingt) vereinbart, so geht es zu Lasten des Schuldners, wenn er auch nur einen Tag zu spät zahlt. Der Sinn solcher Regelungen ist es gerade, feste Fristen und Termine zu schaffen, durch deren Nichteinhaltung Rechtswirkungen im Sinne auflösender oder aufschiebender Bedingungen ausgelöst werden. Derjenige, der in einem Vergleich auf einen Teil seiner Ansprüche gegen die Zusicherung verzichtet, dass nunmehr der vereinbarte Zahlbetrag genau und pünktlich an ihn gelangen werde, hat ein Interesse daran, dass auch sein Gegner diese Zahlungsbedingungen einhält. Es kann ihm daher nicht als treuwidriges Verhalten angelastet werden, wenn er die für den Fall des Zahlungsverzugs vereinbarte Rechtsfolge auch bei einer nur verhältnismäßig geringfügigen Verletzung der im Vergleich festgelegten Zahlungspflicht des anderen Teils für sich in Anspruch nimmt.

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