BGH 11.11.2009, VIII ZR 221/08
Die Umlegung der Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf die Mieter ist zulässig

Vermieter von Wohnraum dürfen die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen. Diese Kosten, die meist nur im Abstand von mehreren Jahren anfallen, müssen nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufgeteilt werden. Sie können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er begehrt mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/04, 2004/05 und 2005/06. Im Streit ist zwischenzeitlich noch ein Betrag von 103 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet wurde.

Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die insgesamt rd. 600 € kostete. Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103 € nebst Zinsen.

AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision des Klägers hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Die Beklagten sind berechtigt, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 a) BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt.

Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auffassung handelt es sich nicht um - nicht umlagefähige - Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Es handelt sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 a) BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

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