BGH 16.10.2009, V ZR 203/08
Gläubigern steht bei unteilbarer eigener Leistung trotz Interesse an Teilleistung des Schuldners das Recht auf Rücktritt vom ganzen Vertrag zu

§ 323 Abs. 5 S. 1 BGB setzt neben der Teilbarkeit der Leistung des Schuldners auch die Teilbarkeit der Leistung des Gläubigers voraus. Fehlt es daran, kann der Gläubiger auch dann vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn sein Interesse an der Teilleistung des Schuldners nicht entfallen ist.

Der Sachverhalt:
Der Kläger verkaufte dem Beklagten mit notariellem Vertrag vom 18.12.2002 eine Eigentumswohnung für 31.000 €. Der Kaufpreis wurde i.H.v. 16.000 € in Geld geleistet, i.H.v. 7.000 € durch Anrechnung von vor Vertragsschluss erbrachten Planungs- und Bauleistungen und i.H.v. 8.000 € durch Durchführung von Werkleistungen am Gemeinschaftseigentum. Bei den vom Beklagten durchzuführenden Arbeiten handelte es sich um die Sanierung der Außenfassade im Bereich der von ihm erworbenen Sondereigentumseinheit und um die Eindeckung der Dachfläche des Seitenflügels einschließlich statischer Verstärkungsmaßnahmen. Diese Leistungen waren bis zum 31.8.2004 "insoweit fertig zu stellen, dass von den Baumaßnahmen keine unvertretbaren Belästigungen für die anderen Sondereigentümer ausgehen".

Der Beklagte zahlte 16.000 € und führte einen Teil der zu erbringenden Leistungen aus. Mit Schreiben vom 22.6.2004 wies der Kläger den Beklagten darauf hin, dass die zu erbringenden Bauleistungen noch teilweise ausstünden, und behielt sich vor, nach Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurückzutreten. Mit weiterem Schreiben vom 7.9.2004 setzte der Kläger dem Beklagten eine Nachfrist bis zum 30.9.2004, die von ihm geschuldeten Bauleistungen zu erbringen. Dies blieb fruchtlos. Mit Schreiben vom 4.10.2004 erklärte der Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag. Ein eingeholtes Schiedsgutachten kam zu dem Ergebnis, dass die noch ausstehenden Arbeiten zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der anderen Sondereigentümer führen würden.

Das LG gab der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und Zustimmung zur Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung gerichteten Klage statt; das KG wies sie ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung zurück.

Die Gründe:
Der Kläger kann von dem Beklagten nach § 346 Abs. 1 BGB die Räumung und die Herausgabe der verkauften Eigentumswohnung und nach §§ 346 Abs. 1, 894 BGB die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen. Auf Grund des erklärten Rücktritts sind das Recht des Beklagten zum Besitz der Wohnung und sein Eigentumsverschaffungsanspruch erloschen. Der Kläger ist auch entgegen der Ansicht des KG wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten. Er war dazu nach § 323 Abs. 1 BGB berechtigt, weil der Beklagte seine fälligen Verpflichtungen nicht vollständig erfüllt und er ihm erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Der Kläger war berechtigt, von dem ganzen Vertrag zurückzutreten. Dem steht nicht entgegen, dass der Beklagte den Barkaufpreis gezahlt und einen Teil der ihm noch obliegenden Bauleistungen erbracht hat. Eine Teilleistung des Schuldners berechtigt den Gläubiger zwar nach § 323 Abs. 5 S. 1 BGB zum Rücktritt vom ganzen Vertrag nur, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Diese Vorschrift war im Streitfall aber nicht anwendbar ist. Sie setzt nämlich voraus, dass nicht nur die Leistung des Schuldners teilbar ist, sondern auch die des Gläubigers. Daran fehlte es vorliegend. In einer solchen Konstellation lässt sich das mit dem Teilrücktritt angestrebte Ergebnis einer Beschränkung des Vertrags auf den durchgeführten Teil nicht erreichen. Der Gläubiger kann seine - unteilbare - Leistung nicht auf einen Teil beschränken, der der Teilleistung des Schuldners entspricht. Er kann sie nur ganz erbringen oder ganz davon absehen.

Ein solcher Fall lag hier vor. Zwar sind die Leistungen, zu denen der Beklagte verpflichtet ist, teilbar. Ihnen steht aber die Verpflichtung des Klägers gegenüber, dem Beklagten die verkaufte Eigentumswohnung zu übergeben und aufzulassen. Diese Leistungen sind nicht teilbar. Damit scheidet ein Teilrücktritt von vornherein aus. Es kommt nur ein Rücktritt vom ganzen Vertrag in Betracht.

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